一房二賣(mài)是指出賣(mài)人在已經(jīng)和一名購(gòu)房者簽訂合同的情況下又與另外一名購(gòu)房者簽訂了合同，甚至和多名購(gòu)房者簽訂合同。在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)房者會(huì)與多名中介進(jìn)行合作，由于信息的不對(duì)稱(chēng)型，很容易導(dǎo)致一方二賣(mài)的現(xiàn)象。下面我們通過(guò)一則案例，來(lái)向大家詳細(xì)說(shuō)明一房二賣(mài)引發(fā)的合同糾紛該如何解決。
【案例回顧】
張某通過(guò)中介公司與馬某相識(shí)，雙方針對(duì)馬某的房屋簽訂《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》。后在中介公司統(tǒng)一安排下，張某與馬某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并支付首付款。簽訂合同后，張某與馬某及中介公司工作人員辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并依法取得了房屋所有權(quán)證。張某在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋已被案外人劉某占有，并以其為購(gòu)房人為由拒絕騰退。
【法院審理】
法院經(jīng)審理查明，劉某得知馬某與張某房屋交易情況后，以確認(rèn)合同無(wú)效為由將馬某、張某訴至法院，要求確認(rèn)馬某、張某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。張某后來(lái)又以排除妨害糾紛為由將劉某訴至法院，要求劉某騰退房屋。劉某訴馬某要求繼續(xù)履行合同辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記案件中止審理。
法院認(rèn)定，馬某、張某存在惡意串通行為，并作決確認(rèn)馬某、張某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。判決后，馬某、張某提起上訴，北京市第一中級(jí)人民法院維持了一審判決。
2013年10月21日，張某因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而撤回排除妨害糾紛案件的起訴。
2014年5月16日，法院對(duì)劉某訴馬某要求繼續(xù)履行合同辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記案件作出判決，內(nèi)容為馬某為劉某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。判決后，馬某、張某提起上訴。北京市第一中級(jí)人民法院維持原判。
【浩云說(shuō)法】
依據(jù) 《商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干解釋》第八條規(guī)定，馬某與張某所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)法院判決確認(rèn)無(wú)效，在合同無(wú)效后，馬某因上述合同取得的財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)予以返還。
合同無(wú)效后，張某所主張的損失在法律性質(zhì)上應(yīng)屬于信賴(lài)?yán)鎿p失，即一方實(shí)施締約行為后對(duì)另一方產(chǎn)生信賴(lài)，并為此發(fā)生費(fèi)用，后因另一方違反誠(chéng)實(shí)信用原則導(dǎo)致合同不成立或無(wú)效，而產(chǎn)生的已發(fā)生費(fèi)用未得到補(bǔ)償?shù)膿p失。因此，信賴(lài)?yán)娴馁r償目的是使善意的被欺詐方的損失得到補(bǔ)償。
但本案中，判決書(shū)均已認(rèn)定馬某、張某系惡意串通行為，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果，張某、馬某均為過(guò)錯(cuò)方，二人之間不存在信賴(lài)關(guān)系，故亦無(wú)信賴(lài)?yán)鎿p失，法院對(duì)張某要求馬某賠償購(gòu)房款利息損失、房屋差價(jià)損失的請(qǐng)求均不予以支持。
因居間代理費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、貸款評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、契稅、印花稅已實(shí)際發(fā)生，而張某、馬某均為過(guò)錯(cuò)方，故張某、馬某應(yīng)按各自過(guò)錯(cuò)責(zé)任予以分擔(dān)，法院對(duì)此酌情予以確定。
本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，而張某要求中介公司退還居間代理費(fèi)的請(qǐng)求，與本案并非同一法律關(guān)系，張某可另行通過(guò)法律途徑解決。
【浩云小結(jié)】
在實(shí)踐中，一房二賣(mài)的行為是完全可以通過(guò)法律途徑來(lái)解決的，但為了避免發(fā)生這類(lèi)糾紛，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)二手房之前，可以通過(guò)規(guī)范合同文本，充分保障買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法利益，通過(guò)備案有效防止一房二賣(mài)。同時(shí)，買(mǎi)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣(mài)”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。
在一房二賣(mài)中，由于房屋買(mǎi)賣(mài)是特定物買(mǎi)賣(mài)，標(biāo)的物一般具有不可替代性，因此后買(mǎi)受人非法引誘出賣(mài)人違約給前買(mǎi)受人帶來(lái)的損害是難以挽回的，由后買(mǎi)受人或后買(mǎi)受人與出賣(mài)人連帶負(fù)侵權(quán)責(zé)任。當(dāng)然，侵害債權(quán)責(zé)任有嚴(yán)格的適用條件。就一房二賣(mài)而言，如上述案例存有特別情事，即只有后買(mǎi)受人出于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)目的而與出賣(mài)人訂立合同并取得所有權(quán)，致使前買(mǎi)受人遭受重大損失的，才構(gòu)成對(duì)前買(mǎi)受人債權(quán)的侵害。